Σε ορισμένες περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακινήτων, ενδέχεται ο αγοραστής να μην είναι σε θέση να καταβάλει άμεσα το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος κατά την ημέρα υπογραφής του σχετικού συμβολαίου. Τέτοιες περιπτώσεις απαντώνται, για παράδειγμα, όταν ο αγοραστής αναμένει την εκταμίευση δανείου ή χρειάζεται χρόνο για την εξασφάλιση των αναγκαίων κεφαλαίων.
Η πρακτική αυτή όμως ενέχει κινδύνους για τον πωλητή, καθώς ενδέχεται να έχει ήδη μεταβιβάσει την κυριότητα του ακινήτου χωρίς να έχει διασφαλίσει την ολοσχερή είσπραξη του τιμήματος. Για την αποτροπή τέτοιων κινδύνων, η νομική πράξη μπορεί να τεθεί υπό ειδικούς όρους, με δύο βασικές επιλογές που χρησιμοποιούνται κατά κόρον: τη διαλυτική αίρεση και την αναβλητική αίρεση.
1. Διαλυτική Αίρεση: Η Πώληση Ανατρέπεται αν δεν Πληρωθεί το Τίμημα
Η διαλυτική αίρεση προβλέπει ότι η πώληση θεωρείται μεν ότι πραγματοποιείται κανονικά, ωστόσο αν ο αγοραστής δεν εξοφλήσει εντός συγκεκριμένης χρονικής προθεσμίας, η σύμβαση παύει να ισχύει, και τα έννομα αποτελέσματα της πώλησης ανατρέπονται αυτοδικαίως.
Άρθρο 202 ΑΚ: «Αν με τη δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση.»
Στην πράξη, αυτό σημαίνει:
- Η κυριότητα του ακινήτου επιστρέφει στον πωλητή χωρίς να απαιτούνται νέες νομικές ενέργειες, εφόσον το σχετικό αίτημα είχε συμπεριληφθεί εξαρχής στο συμβόλαιο.
- Ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα αποζημίωσης για ενδεχόμενη ζημία που υπέστη λόγω μη τήρησης των όρων, όπως για απώλεια εσόδων, καθυστερήσεις στην επανεκμετάλλευση του ακινήτου ή άλλα επακόλουθα έξοδα (π.χ. νομικές διαδικασίες).
Η ύπαρξη διαλυτικής αίρεσης αποτελεί ισχυρό εργαλείο πίεσης προς τον αγοραστή, καθώς θέτει ξεκάθαρους όρους και συνέπειες, ενισχύοντας τη διαπραγματευτική θέση του πωλητή.
2. Αναβλητική Αίρεση: Η Μεταβίβαση Ολοκληρώνεται με την Πληρωμή
Σε αντίθεση με την παραπάνω περίπτωση, η αναβλητική αίρεση προβλέπει ότι η μεταβίβαση της κυριότητας δεν επέρχεται άμεσα, αλλά αναστέλλεται μέχρι την εκπλήρωση της καθορισμένης προϋπόθεσης, δηλαδή την πλήρη εξόφληση του τιμήματος.
Άρθρο 201 ΑΚ: «Αν με τη δικαιοπραξία τα αποτελέσματά της εξαρτήθηκαν από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση αναβλητική), τα αποτελέσματα αυτά επέρχονται μόλις συμβεί το γεγονός.»
Οι συνέπειες για τα μέρη έχουν ως εξής:
- Η κυριότητα του ακινήτου παραμένει στον πωλητή μέχρι να καταβληθεί το τίμημα, προστατεύοντάς τον πλήρως από τον κίνδυνο απώλειας περιουσίας χωρίς αντίκρισμα.
- Ο πωλητής διατηρεί ακέραια τα δικαιώματά του επί του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της εκμετάλλευσης, εκτός αν ρητώς προβλέπεται διαφορετικά από τη σύμβαση.
- Ο αγοραστής δεν αποκτά εμπράγματα δικαιώματα, ούτε μπορεί να διαθέσει το ακίνητο, πριν την ολοσχερή καταβολή του τιμήματος.
- Σε περίπτωση αθέτησης ή καθυστέρησης, ο πωλητής δεν υποχρεούται σε καμία μεταβίβαση και διατηρεί το δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση για οποιαδήποτε ζημία.
Η αναβλητική αίρεση προσφέρει αυξημένη ασφάλεια και προβλεψιμότητα στον πωλητή, καθιστώντας την ιδιαίτερα χρήσιμη σε περιπτώσεις όπου η καταβολή του τιμήματος εξαρτάται από μελλοντικά γεγονότα, όπως η έγκριση τραπεζικού δανείου.
Η επιλογή μεταξύ διαλυτικής και αναβλητικής αίρεσης πρέπει να βασίζεται στις ειδικές συνθήκες της συναλλαγής και στον βαθμό εμπιστοσύνης μεταξύ των μερών. Και οι δύο μηχανισμοί εξυπηρετούν την προστασία του πωλητή σε διαφορετικά χρονικά σημεία της δικαιοπραξίας: η διαλυτική αίρεση μετά τη μεταβίβαση, η αναβλητική πριν από αυτήν. Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για ιδιαίτερα χρήσιμα νομικά εργαλεία, που, όταν ενσωματώνονται ορθά στη σύμβαση, συμβάλλουν καθοριστικά στη διασφάλιση των συμφερόντων των εμπλεκομένων.
